Usuwanie śniegu i lodu z dachów

W związku z zapowiadanymi opadami śniegu przypominamy, że do właścicieli oraz zarządców nieruchomości, poza koniecznością odśnieżania dróg i chodników, należy także obowiązek usuwania śniegu i lodu (sopli lodu) z dachów budynków.

Obowiązek usuwania śniegu i lodu z dachu oraz zwisających sopli lodu wynika bezpośrednio z przepisów ustawy, a uściślając z art. 61  Prawa budowlanego (dalej pr.b.), zgodnie z którym:

„Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

• utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
• zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.

Obowiązek dbania o to, aby obiekt budowlany mógł być bezpiecznie użytkowany spoczywa na właścicielu lub zarządcy. Sytuacja jest klarowna, gdy obiekt nie ma zarządcy. W takim przypadku, odpowiedzialnym za zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu jest właściciel, a w przypadku gdy prawo własności przysługuje kilku osobom, każdy ze współwłaścicieli.

Jak natomiast wygląda sytuacja, gdy dla danego obiektu jest ustanowiony zarządca?

Zgodnie z panującym w orzecznictwie stanowiskiem, należy przyjąć, że kolejność w jakiej przepis wymienia osoby odpowiedzialne nie jest przypadkowa, a więc obowiązek w pierwszej kolejności obciąża właściciela. „Prawo własności jest bowiem prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r., II OSK 1310/06). Oczywiście w takiej sytuacji nie należy wykluczać również możliwości uznania, że odpowiedzialnym jest zarządca. Przykładowo jeśli stan prawny nieruchomości nie będzie jasny (będą problemy z ustaleniem, kto jest właścicielem), a nie będzie budzić wątpliwości, kto jest zarządcą budynku. Ponadto każdorazowo należy również mieć na uwadze treść umowy z zarządcą, w której strony mogą odrębnie uregulować kwestie związane z obowiązkiem dbania o nieruchomość.

Obowiązek zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu oznacza, że osoba odpowiedzialna (właściciel lub zarządca) powinna w przypadku opadów śniegu usunąć śnieg zalegający na dachu budynku, jeśli pozostawienie go tam powoduje zagrożenie uszkodzenia budynku, może powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Przy projektowaniu konstrukcji dachowych uwzględnia się oczywiście to, aby mogły one znosić określone obciążenie śniegiem. Właściciel, czy zarządca powinien więc orientować się, czy zalegający na dachu śnieg stanowi zagrożenie (i należy go usunąć), czy też projekt konstrukcji dachu uwzględniał takie obciążenie i w związku z tym obiekt może być bezpiecznie użytkowany. Jeśli natomiast chodzi o sople lodu zwisające z dachu budynku, należy zauważyć, że zagrożenie wyrządzenia szkody na osobie lub mieniu istnieje w zasadzie zawsze. Właściciel lub zarządca powinien zadbać o ich usunięcie w szczególności wtedy, gdy są w bliskiej odległości np. od parkingu (stanowiąc niebezpieczeństwo uszkodzenia pojazdów), chodnika (stanowiąc niebezpieczeństwo dla przechodniów), czy wejść do obiektu (stanowiąc zagrożenie dla osób wchodzących lub wychodzących z budynku).

Co, jeśli właściciel lub zarządca pomimo takiego obowiązku nie usunie śniegu lub lodu (sopli lodu) z dachu obiektu?

Jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt zagraża życiu lub zdrowiu ludzi bądź bezpieczeństwu mienia może w drodze decyzji nakazać usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Na podstawie art. 91a ust. 1 pr.b. osoba, która nie spełnia obowiązków określonych w art. 61 pr.b. podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Należy również pamiętać o odpowiedzialności odszkodowawczej w przypadku, gdy wskutek zaniechania właściciela lub zarządcy inna osoba poniesie szkodę na osobie lub mieniu.